Nach § 194 Bau GB wird der Verkehrswert (Marktwert) „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Zur Verkehrswertermittlung bieten die einschlägige Literatur und die Wertermittlungsvorschriften (insbesondere die Wertermittlungsverordnung 1988 –WertV) mehrere Verfahren an. Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet. Es ist deshalb Aufgabe des Sachverständigen, das für die konkret anstehende Bewertungsaufgabe geeignetste (oder besser noch: die geeignetesten) Wertermittlungsverfahren auszuwählen und anzuwenden. Nach den Vorschriften der WertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren und
• das Sachwertverfahren

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen ( § 7 Abs. 1 Satz 1 WertV).

Das Vergleichswertverfahren

basiert auf der Überlegung, den Verkehrswert eines Wertermittlungsobjektes au der Mittelung von zeitnahnen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke festzustellen. Das Verfahren führt im allgemeinen direkt zum Verkehrswert und ist deshalb den klassischen Wertermittlungsverfahren überlegen, denn Vergleichspreise für im Wesentlichen gleichartige Grundstücke bieten den sichersten Anhalt für die Verkehrswertermittlung. Im Regelfall die einfachste und auch die zuverlässigste Methode, wenn genügend Vergleichspreise festzustellen sind. Dies ist bei unbebauten Grundstücken um vieles leichter als bei bebauten Grundstücken, da bei diesen nach der Natur der Sache Vergleichsobjekte weniger leicht zufinden sind. Wenn ausreichende Vergleichsfälle zur Verfügung stehen, können sie den verkehrswert allein auf Grund von Vergleichspreisen ermitteln. Aus diesem Grunde wird dem Vergleichswertverfahren der Vorrang vor allen anderen Ermittlungsverfahren eingeräumt.
Die Verkehrwertermittlung bebauter Grundstücke im Wege des Vergleichswertverfahren ist im Hinblick auf die große Marktnähe dieses Verfahrens vielfach jedoch eine Wunschvorstellung, die zumeist an der hinreichenden Vergleichbarkeit der zur Verfügung stehenden Kaufpreise bzw. vergleichbarer bebauter Grundstücke scheitert. Das Verfahren wird in der Bewertungspraxis allenfalls bei marktgängigen Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhausgrundstücken angewandt.
 

Das Ertragswertverfahren

eignet sich für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, die üblicherweise dem Nutzer zur Ertragserzielung dienen. Dem Käufer eines derartigen Objektes kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt. Der Sachwert wird bei Renditeobjekten erst in zweiter Linie interessant, etwa wegen der Qualität der verwendeten Baustoffe und der daraus abzuleitenden Dauer der Erträge. Klassische Objekte für die Anwendung des Ertragswertverfahrens sind Mietwohnhäuser, Geschäfts- und Gewerbegrundstücke. Das Ertragswertverfahren wird heute auch bei Grundstücken angewandt, die in der Praxis bisher "traditionell" als Sachwertobjekte galten. Es stellte sich heraus, dass die Ertragswerte oft einen besseren Anhaltspunkt für die Beurteilung des Verkehrswerts bieten als die entsprechenden Sachwerte.
 

Das Sachwertverfahren

bei der Anwendung des Sachwertverfahrens wird der Verkehrswert auf der Grundlage der gewöhnlichen Herstellungskosten aller auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen unter Berücksichtigung ihrer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, Baumängel und Bauschäden, der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände und dem Bodenwert ermittelt. Die Kosten einer Sache nicht mit dem Wert einer Sache identisch sind, wird vielfach sogar nicht unerheblich davon abgewichen. Das Sachwertverfahren eignet sich für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, die vornehmlich nach der Art ihrer Bebauung nicht auf eine Renditeerzielung ausgelegt sind. Hier sind in erster Linie Eigenheime (Ein- und Zweifamilienhäuser) zu nennen, die überlicherweise zum Zwecke der Eigennutzung gebaut und gekauft werden. Einfamilienhäuser werden in der Regel nicht vermietet, sondern wird von dem Hauseigentümer ganz oder zum Teil bewohnt. Für diesen steht die Annehmlichkeit im Vordergrund ungestört nach seinem Geschmack und ohne Rücksicht auf andere Hausbewohner allein im Haus wohnen zu können. Hierfür ist er bereit, Mittel aufzuwenden, die gemessen an dem im Falle einer Vermietung des Einfamilienhauses erzielbaren Nutzungsentgelte, eine deutlich geringere Verzinsung des eingesetzten Kapitals erzielen als z.B. ein weniger aufwendig bebautes Mietwohngrundstück. Die Anwendung des Sachwertverfahrens auf Einfamilienhäuser lässt sich auch damit begründen, dass der Erwerber vor der Wahl steht, selber zu bauen oder zu kaufen. Ein Erwerberschielt folglich auf die Herstellungskosten und wägt diese mit dem Kaufpreis für ein "fertiges Objekt" ab.

Weitere Verfahren die zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden können sind: Liquidationswertverfahren, Residualwertverfahren, Monte-Carlo-Verfahren, Discounted Cash Flow (Barwertmethode) und andere..

Eine Wertermittlung gilt immer für den ausgewiesenen Wertermittlungsstichtag. Der in einer Wertermittlung ermittelte Verkehrswert kann zum Beispiel bereits 2 Jahre nach Erstellung völliganders ausfallen, wenn besondere Umstände des Marktes dies belegen.

Sind die Marktverhältnisse stabil, kann man in gewissen Grenzen auch auf den Verkehrswert zu einem anderen Zeitpunkt geschlossen werden, was aber sehr riskant ist. Nimmt man einen Zeitraum von 3 bis 6 Monaten ab Wertermittlungsstichtag an, dann kann von einer ausreichenden Aussagekraft des Verkehrswertgutachtens ausgegangen werden, jedoch nur beistabilen Marktverhältnissen. Bekanntlich machen 2 % Abweichung bei 500.000 € bereits 10.000€ aus.
Aus diesen Gründen sollte ein Verkehrswert immer zeitnah (Stichtag!) für den beabsichtigten Verwendungszweck erstellt werden.

Quelle: Johann-Mathias Gimpl, Dipl-Ing(FH) Bauingenieur

Hier wird ein Zugewinnausgleich nach BGB errechnet. Dabei sind die Besonderheiten der Eheschließung zu betrachten (z.B. Zugewinngemeinschaft, Ankauf, Modernisierung).Im Einzelfall werden zwei Bewertungsstichtage ermittelt:
Der Tag der – standesamtlichen – Eheschließung / des Erwerbs und der Tag des Eingangs des Scheidungsbegehrens beim Ehepartner. Die Aufteilung des Zugewinns erfolgt dann durch den Rechtspfleger oder durch Einigung, jedoch nicht durch den Wertermittler.

Quelle: Johann-Mathias Gimpl, Dipl-Ing(FH) Bauingenieur

Hierzu gibt es unterschiedliche Urteile, welche eine Streubreite von bis zu 20 % erlauben. Ein guter Gutachter mit besonderen Marktkenntnissen wird diese Fehlerstreuung auf 5% senken können. Bestimmt wird die Qualität einer Wertermittlung aus dem persönlichen Wissen des Gutachters, der Qualität der bereitgestellten Unterlagen und der Qualität der vorliegenden Marktdaten.

Quelle: Johann-Mathias Gimpl, Dipl-Ing(FH) Bauingenieur

Das Alter des Gebäudes wird über die dem Gebäudetyp zugeordnete Gesamtnutzungsdauer und dem Alterswertabschlag (nach Ross) in der Wertermittlung berücksichtigt. Diese Faktoren führen zu einem Alterswertabschlag. Dieser Abschlag beruht auf statistisch ermittelten Durchschnittswerten.

Die Ausstattung von Wohngebäuden wird in so genannten „Ausstattungsstandardtabellen“ definiert. Demnach gibt es eine grobe Unterteilung in einfach (e) – mittel (m) – gehoben (g) und stark gehoben (s). Der geeignete Wertermittler stuft hier die Besonderheiten des Gebäudes auf die ASS-Tabellen ein und passt den entsprechenden Wert noch etwas genauer in Zwischenschritten an.

Ein wichtiger Hinweis muss an dieser Stelle angebracht werden:
Der Wertermittler muss persönliche Wertverhältnisse außer Acht lassen. Beim typischen Objekt bis hin zum Mehrfamilienhaus wird er daher „vergoldete Wasserhähne“ nicht als werterhöhend ermitteln, sondern eher wertmindernd (Rückbau; Neuerrichtung, Standard). An dieser Stelle ist nicht der persönliche Geschmack des Verkäufers maßgeblich, sondern der durchschnittliche Marktteilnehmer, welcher die klassische weiße Badezimmerausstattung mit Ideal-Standard - Mischbatterien fordert. Genauso verhält es sich mit Holzvertäfelungen: Diese Modeerscheinung der 80er und 90er Jahre wird vom heutigen Marktteilnehmer als „Gelsenkirchener Barock“ abgetan.Bei Sonderimmobilien, wie etwa Luxusvillen kann von dieser Betrachtungsweise natürlich abgewichen werden, hier wird wieder auf die – sehr dünne – Käuferschicht abgestimmt bewertet werden. Als Käuferkreis entfällt auch „der Sohn, der das bekommen / kaufen will“.

Quelle: Johann-Mathias Gimpl, Dipl-Ing(FH) Bauingenieur

Diese sind im Einzelnen zu bewerten. Die typische Solarthermie- oder Photovoltaikanlage auf dem Dach ist sicherlich ein werterhöhendes Merkmal.Der ans Gebäude mit allen Schikanen ausgestattete Swimmingpool stellt hier schon eine Herausforderung dar, welche im Einzelfall geprüft werden muss.Auch nach Baubiologischen Gesichtspunkten errichtete Häuser müssen mit Fingerspitzengefühl bewertet werden. 

Denn:
Leider ist nicht alles was dem Geschmack des Baubiologen entspricht, tatsächlich nach den Regeln der Technik errichtet und vom durchschnittlichen Marktteilnehmer gewünscht.Eine relativ neue Heizanlage ist allerdings nur im normalen Instandhaltungsaufwand enthalten und wird nicht werterhöhend angesetzt.

Quelle: Johann-Mathias Gimpl, Dipl-Ing(FH) Bauingenieur

Alles was zur gewöhnlichen Instandhaltung des Gebäudes gehört, muss durch entsprechende Maßnahmen oder Rücklagen (z.B. in Eigentumswohnanlagen) abgedeckt werden. Streng genommen gehören hierzu die in verschiedenen Empfehlungen von Mieter- und Vermieterverbänden enthaltenen Fristen für Reparatur und Erneuerung von Anstrichen und Bauteilen. Treten Mängel und Schäden an diesen Bauteilen auf, sind sie instand zu setzen.

Geschieht dies nicht, so spricht man von einem Instandhaltungsrückstau. Per Definition gehört zur regelmäßigen Instandhaltung des Gebäudes alles was den Zustand des Gebäudes auf den Zustand zum Zeitpunkt der Errichtung (Baujahr) erhält und die Gebrauchstauglichkeit absichert.

Zum Beispiel gehört bei einem Mehrfamilienhaus die Erneuerung von Einzelöfen zur Instandhaltung, wenn der Betrieb dieser Öfen die Vorgaben der Feuerstättenverordnung und immisionsrechtliche Vorgaben u.ä. erfüllt. Wird dagegen eine zentrale neue Heizanlage eingebaut, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, welche werterheblich ist.

Quelle: Johann-Mathias Gimpl, Dipl-Ing(FH) Bauingenieur

Hierzu gehören

• Pläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Lageplan, Entwässerung, techn. Anlagen)
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Verträge zu besonderen wertbestimmenden Umständen
• Verträge zu wegerechten, Nießbrauch, Überbau etc.
• Evtl. Sterbeurkunde
• Angaben zu sonstigen wertbestimmende Angelegenheiten (im Einzelfall zu prüfen)

Die Zusammenstellung der Unterlagen muss immer einzeln abgestimmt werden.

Diese Frage ist aus der Erfahrung des Verfassers meist die als Erstes gestellte. Streng genommen muss für die Ermittlung des Verkehrswertes die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI herangezogen werden. In der Honorartafel zu §34, Abs. 1 „Wertermittlungen“ sind Nettopreise genannt, gestaffelt nach dem ermittelten Verkehrswert und der anzusetzenden Normal- oder Schwierigkeitsstufe.

Somit würde ein Verkehrswertgutachten mit einem ermittleten Verkehrswert von 200.000 € in der Normalstufe 860 bis 1.051 € Netto, zuzügl. MwSt kosten. Für die Schwierigkeitsstufe für das gleiche Grundstück wären 1.017 bis 1.432 anrechenbar. Die Abrechnungsmodalität richtet sich nach den zu berücksichtigenden Umständen, wie z.B. die Berechnung von Nießbrauchsrechten, Wege- und Fahrrechten, Sondernutzungsrechte, Wohnungs- und Wohnrechte usw. diese muss allerdings bei Beauftragung vereinbart werden.

Das Besorgen von Plänen, Erstellen von Aufmaßen und Skizzen und das Besorgen von Verträgen ist nicht in den nach der HOAI zu vereinbarenden Sätzen enthalten, diese Tätigkeiten sind gesondert nach Aufwand zu vergüten.In letzter Zeit hat sich für auch eine andere Methode der Preisbestimmung auf dem Markt etabliert, welche in besonderen Fällen vereinbart werden darf. Es handelt sich um Pauschalen für bestimmte Gebäudeklassen, welche zu einer kalkulierbaren Risikoaufteilung zwischen Wertermittler und Kunden führen. Diese Sätze sind im Durchschnitt etwas günstiger als die in der HOAI vermerkten Sätze.

In erster Linie sind hier Sachverständige mit besonderen Marktkenntnissen zu nennen. Diese können, müssen aber nicht öffentlich bestellt und vereidigt sein, wie man landläufig der Meinung ist.

Es ist allerdings die besondere fachliche Eignung des Einzelnen zu betrachten. Eine bei einem Verband abgelegte Prüfung, eine Zertifizierung und –vor Allem – Empfehlungen vonEigentümerverb.nden sind Anhaltspunkte für die Qualität der Gutachten des Wertermittlers. Ein guter Wertermittler wird in der Regel auf Grund von Empfehlungen ausgesucht.Der typische Gang zum Banksachbearbeiter oder zum Notar ersetzt nicht die fachliche Auskunft eines Wertgutachters.